Najczęściej zadawane pytania
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu tylko w przypadkach określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów: z miesięcznym wypowiedzeniem (niewłaściwe użytkowanie, niszczenie, zaległości za 3 miesiące, podnajęcie bez zgody), z 6-miesięcznym (chce zamieszkać, ma lokal zamienny) lub 3-letnim wypowiedzeniem (chce zamieszkać, bez lokalu zamiennego).
Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Najemca może wypowiedzieć umowę na czas określony tylko jeśli zawiera ona klauzulę o możliwości wypowiedzenia ze wskazaniem okresu wypowiedzenia i przyczyn. Bez takiej klauzuli umowa kończy się automatycznie po upłynięciu czasu, na jaki została zawarta.
Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony?
Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, najemca może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie. Właściciel może wypowiedzieć tylko w przypadkach ustawowych.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu natychmiast?
Najemca może wypowiedzieć umowę natychmiast jeśli: lokal ma wady uniemożliwiające użytkowanie, wady powstały później i nie zostały usunięte, wady nie dają się usunąć lub zagrażają zdrowiu. Właściciel może wypowiedzieć natychmiast tylko w wyjątkowych przypadkach określonych w ustawie.
Czy wypowiedzenie umowy najmu musi być pisemne?
Tak, zgodnie z art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie musi być sporządzone w formie pisemnej - papierowej z podpisem osobistym lub elektronicznej z podpisem kwalifikowanym. Musi również zawierać przyczynę wypowiedzenia.
Czy Ustawa o ochronie praw lokatorów ma pierwszeństwo nad Kodeksem cywilnym?
Tak, prawo szczegółowe (Ustawa o ochronie praw lokatorów) ma pierwszeństwo nad prawem ogólnym (Kodeks cywilny). Jeśli Kodeks cywilny pozwala na wypowiedzenie, ale ustawa tego nie dopuszcza, to ustawa ma pierwszeństwo. W razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem.
Co to jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron?
To najłatwiejszy sposób zakończenia najmu, gdy obie strony się zgadzają. Nie wymaga spełnienia ustawowych przesłanek wypowiedzenia. Jest szczególnie przydatny gdy właściciel chce wypowiedzieć umowę, ale nie zachodzą okoliczności przewidziane w Ustawie o ochronie praw lokatorów.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu z ważnej przyczyny?
Tak, jeśli nie można porozumieć się z drugą stroną i nie zachodzą ustawowe przesłanki wypowiedzenia, można wnieść do sądu powództwo o rozwiązanie stosunku najmu z ważnej przyczyny. To jednak skomplikowane i czasochłonne rozwiązanie wymagające pomocy prawnika.
Co to jest umowa najmu okazjonalnego?
To umowa, w której można zawrzeć dodatkowe przypadki wypowiedzenia przez właściciela. Daje większą elastyczność niż zwykła umowa najmu. Nie można jej jednak zawrzeć, jeśli mieszkania wynajmujesz w ramach prowadzonego biznesu. Przypadki wypowiedzenia powinny być szczegółowo wymienione.
Jakie są terminy wypowiedzenia dla właściciela w różnych przypadkach?
Właściciel może wypowiedzieć umowę: z miesięcznym wypowiedzeniem (naruszenia umowy, zaległości, podnajęcie bez zgody), z 6-miesięcznym (chce zamieszkać i ma lokal zamienny), z 3-letnim (chce zamieszkać bez lokalu zamiennego). Wszystkie terminy liczą się na koniec miesiąca kalendarzowego.
Czy najemca musi podawać powód wypowiedzenia umowy?
Najemca musi podać powód wypowiedzenia - ustawowy (np. wady lokalu) lub wskazany w umowie (jeśli umowa na czas określony zawiera klauzulę o możliwości wypowiedzenia). Bez podania przyczyny wypowiedzenie może być nieskuteczne.
Co się dzieje gdy umowa na czas określony się kończy?
Umowa na czas określony kończy się automatycznie po upłynięciu czasu, na jaki została zawarta. Nie wymaga wypowiedzenia. Jeśli najemca pozostaje w lokalu za zgodą właściciela, umowa może zostać przedłużona lub przekształcić się w umowę na czas nieokreślony.